Что нужно знать при заключении договора долевого участия строительства многоквартирного дома

В настоящее время очень проблематично и дорого приобрести жилье, особенно в крупных городах. Самыми распространенными способами приобретение жилья являются приобретение квартиры в ипотеку и заключение договора долевого участия строительства многоквартирного дома. В настоящей статье рассмотрим условия и риски заключения договора долевого участия строительства многоквартирного дома.
В Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ в ред. от 30.11.2011 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в ч. 1 ст. 4 дано определение договора участия в долевом строительстве: одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, в настоящем договоре участвуют 2 стороны: застройщик – коммерческая организация, которая обязуется построить дом – и участник долевого строительства (дольщик) – гражданин, который приобретает право собственности на данное жилое помещение.
С принятием ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» увеличены гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков. Так, органы государственной власти обязаны заранее отсеивать, не допуская на рынок, застройщиков, которые не удовлетворяют критериям добросовестности.
Так, теперь в городе Москве проводится предварительная и текущая проверка застройщика органами власти. Постановлением правительства от 16.08.2011 N 366-ПП утвержден Перечень сведений и документов, представляемых лицами, осуществляющими привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в уполномоченный орган правительства Москвы.
До начала строительства организация, желающая построить дом, представляет контролирующим органам учредительные документы, документы на земельный участок, разрешение на долевое строительство, описание каждого объекта, в отношении которого привлечены денежные средства (вплоть до машино-места), бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности и т.д.
Текущим контролем занимается Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Он в том числе следит за целевым использованием застройщиками денежных средств участников долевого строительства, рассматривает жалобы граждан и юрлиц, связанные с нарушениями законодательства в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Существует адресный перечень инвестконтрактов, по каждому из которых непрерывно осуществляется комплекс контролирующих мероприятий. Информация носит открытый характер, ее можно найти на сайте правительства Москвы.
Кроме того, дополнительная защита дольщиков заключается в том, что на отношения между гражданином и застройщиком распространяется ФЗ «О защите прав потребителей». Это указано в Обзоре Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.02.2012: «Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом».
В связи с этим дольщик имеет право на возмещение морального вреда, освобождается от уплаты государственной пошлины при обращении с иском в суд, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. В случае, если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей. (ст. 333.36 НК РФ).
Однако, несмотря на контроль власти за добросовестностью застройщиков, гражданам при заключении договора участия в долевом строительстве необходимо учитывать несколько факторов:

Надежность застройщика
Необходимо проверить надежность застройщика, посмотреть на опыт, известность и размер компании. На качество работы компании указывают уже построенные компанией дома, а также отзывы людей, купивших квартиры. Имеет смысл поискать судебные дела, которые ведет застройщик, на сайте регионального арбитражного суда.
Кроме того, показателем надежности застройщика является ведение деятельности в соответствии с Законом N 214-ФЗ. Например, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.
В случае нарушения предусмотренного договором срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню). Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета); аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. ст. 6, 20, 21 Закона N 214-ФЗ).

Существенные условия договора
Необходимо в договоре прописать все существенные условия. В соответствии с ч. 4 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
Так, указание конкретного объекта запрещает указание в договорах количества квадратных метров, подлежащих передаче дольщику.
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
Цена договора долевого участия в строительстве может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Регламентация гарантийного срока позволяет требовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
А в соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Важным является указание срока договора, т.к. при нарушении данного срока застройщик обязан возместить убытки, уплатить неустойку за просрочку обязательства и возместить моральный вред.
Так, Определением Московского областного суда от 07.04.2011 по делу N 33-7783/2011 установлено, что между гражданином Г. и ООО «Стройтехинвест» заключен договор уступки прав требования от 25 апреля 2008 года N ОД/1-12-65-2ФСК, договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 2-68/СТИ/2 от 24 декабря 2007 года, согласно которому истец обязуется осуществить финансирование строительства жилого дома по адресу: <…> ответчик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и предоставить истцу жилое помещение в составе жилого дома в виде отдельной квартиры. Ответчик в установленный договорами срок не исполнил обязательство по передаче истцу жилого помещения, в результате чего истец был вынужден по договору найма снимать другое жилое помещение. Решением Одинцовского городского суда Московской области от 27 января 2011 в пользу истца взыскана неустойка в размере 350 000 рублей. Московский областной суд оставил данное решение без изменения.
Определением Московского городского суда от 30.08.2011 по делу N 33-27458 решение Никулинского районного суда г. Москвы от 13.01.2011 оставлено без изменения. Истица Л. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Амсолит» с требованием о взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве жилья, взыскании убытков в размере 3 330 000 руб., компенсации морального вреда в размере 2 000 000 руб.
Судом по делу установлено, что 29.03.2006 года между ООО «Амсолит» и ЗАО «М.О.Р.Е-Плаза» заключен договор о долевом строительстве, по которому ООО «Амсолит» передает, а ЗАО «М.О.Р.Е.- Плаза» принимает право на получение в собственность трехкомнатной квартиры общ пл. 111,7 кв. м.Согласно условиям данного договора срок сдачи дома в эксплуатацию — третий квартал 2007 года.
30.11.2006 года между ЗАО «М.О.Р.Е-Плаза» и Л. заключен договор уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, по которому ЗАО «М.О.Р.Е-Плаза» передает, а Л. принимает право требования на объект долевого строительства в виде трехкомнатной квартиры общ пл. 111,7 кв. м. 20.12.2005 года между ООО «Амсолит» и ЗАО «М.О.Р.Е-Плаза» заключен договор участия в долевом строительстве, по которому ООО «Амсолит» передает, а ЗАО «М.О.Р.Е.-Плаза» принимает право на получение в собственность трехкомнатной квартиры общ пл. 111,7 кв. м. Согласно условиям данного договора срок сдачи дома в эксплуатацию- третий квартал 2007 года.
Судом также установлено, что Л. надлежащим образом исполнила условия договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве и договора переуступки прав требования, перечислив денежные средства в полном объеме.
Однако до настоящего времени квартиры Л. не переданы.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, о том, что ответчиком нарушены сроки исполнения обязательств по договору о долевом участии в строительстве, в связи, с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в соответствии с ФЗ N 214 «Об участии в долевом строительстве…».
Таким образом, из анализа судебной практики можно сделать вывод, что суды при нарушении заказчиком сроков передачи квартир по договору об участии в долевом строительстве многоквартирных домов удовлетворяют иски дольщиков о компенсации морального вреда, взыскании неустойки и убытков.
Указание данных существенных условий в договоре позволяет осуществить защиту прав дольщиков.
Кроме того, в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» п. 3 ст. 4 указано, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В случае если не соблюдено условие о регистрации договора, то такая сделка не влечет правовых последствий, признается незаключенной и невозможно оспаривать сделку, которой юридически нет.

Альтернативные схемы заключения договора
Для обхода требований федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщики нередко заключают иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
Частью 2 ст. 1 Закона установлено правило об изъятии из-под сферы действия данного закона корпоративных отношений (участие в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах) с целью удовлетворения потребностей в жилье. Поэтому застройщик создает юридическое лицо, например, коммандитное товарищество (товарищество на вере), где полный товарищ — застройщик, а дольщики — коммандитисты. В соответствии с  п. 2 ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть создано для достижения определенной цели, в том числе и для цели какого-либо строительства. Поэтому создание такого товарищества соответствует закону, однако, такая схема приводит к тому, что застройщик скрывается, а дольщики не могут защитить свои права.
Также распространенным случаем является — привлечение денежных средств по предварительному договору долевого участия в строительстве. Поскольку заключение предварительного договора участия в долевом строительстве не регламентировано Законом, то и отношения эти не подпадают под сферу его действия. Однако застройщик получает денежные средства дольщика по предварительному договору, но получение денежных средств дольщика — это исполнение его обязанности по основному договору. Получается, что исполняется договор, который еще не заключен. Данная схема является прикрытием настоящего договора и позволяет изъять отношения между дольщиком и застройщиком из-под действия закона.
Еще одним способом обойти закон является строительство таунхаусов. Из буквального перевода данного термина (таунхаус) можно сделать вывод, что в данном случае нет многоквартирного дома, а есть комплекс домов (хаусов), то действие данного закона не распространяется.
Также застройщики заключают договор уступки векселя. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.
Если все-таки был заключен один из выше перечисленных договоров взамен договору долевого строительства многоквартирных домов, то необходимо обратиться в суд с требованием признать сделку такую сделку недействительной и применить последствия недействительности сделки.
Так, Московским городским судом была рассмотрена кассационная жалоба по делу N 33-34723 и вынесено решение от 26.10.2011 по иску о признании недействительными договора купли-продажи векселя и предварительного договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков.
В данном деле гражданином были заключены договоры купли-продажи векселя и предварительный договор купли-продажи квартиры с целью приобрести в собственность квартиру. После того, как гражданин исполнил все обязательства (оплатил все денежные средства), компания еще не достроила дом. Т.к. в предварительном договоре купли-продажи не был указан срок окончания строительства, то привлечь к ответственности застройщика не представляется возможным.
В связи с этим гражданин обратился в суд с требованием признать данную сделку недействительной. Суд удовлетворил иск, ссылаясь на то, что компанией фактически были осуществлены действия по привлечению средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов путем заключения сделки с куплей-продажей векселя.
Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ N 214 «О долевом строительстве» правом на привлечение средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям этого закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Застройщик вправе привлекать денежные средства только после осуществления следующих действий: получения в установленном порядке разрешения на строительство; опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом; государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка.
Судом установлено, что компания не является застройщиком и в нарушение ФЗ N 214 «О долевом строительстве», осуществляла привлечение денежных средств физических лиц путем заключения предварительного договора и договора купли-продажи векселя.
Суд исходил из того, что предварительный договор от 17.09.2008 года, договор купли-продажи векселя от 17.09.2008 года являются притворными сделками, т.е. заключенными с целью прикрыть другую сделку (долевого участия в строительстве).
В связи с этим Московский городской суд согласился с судом первой инстанции: иск о признании недействительными договора купли-продажи векселя и предварительного договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков удовлетворен в полном объеме, решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 03 мая 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалоба — без удовлетворения.
Таким образом, при заключении договора, по которому передаются денежные средства в счет будущего строительства дома, необходимо заключать именно договор долевого участия строительства многоквартирного дома, а никакой другой договор.
Необходимо проверить надежность застройщика, в договоре обязательно указать конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, гарантийный срок на объект долевого строительства. Кроме того, необходимо обязательная государственная регистрация данного договора.
При соблюдении всех условий дольщик может минимизировать риски при заключении договора долевого участия строительства многоквартирного дома.

Иванов Кирилл Анатольевич
Адвокат, регистрационный № 77/9200 в реестре адвокатов г.Москвы