Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

Что предусмотреть в договоре с риелтором при купле-продаже недвижимости?

В настоящее время риэлторская деятельность является распространенным видом деятельности. Законодательство РФ не содержит определенных требований к договору на оказание риэлторских услуг, поэтому к данному договору применяются общие положения о договоре возмездного оказания услуг.

Договор на оказание риэлторских услуг состоит из следующих разделов:

— преамбула;

— предмет договора;

— обязательства сторон;

— сроки исполнения обязательств;

— стоимость услуг и порядок расчетов;

— порядок расторжения договора;

— ответственность сторон.

 

  1. Преамбула договора.

Преамбула договора содержит указание на стороны договора: получателя риэлторских услуг (Заказчика), лицо, которым будут оказываться эти услуги (Исполнителя).

 

  1. Предмет договора.

Предмет договора — это совокупность действий, направленных на покупку/продажу недвижимости.

 

Пример. Предмет договора с риэлтором при покупке недвижимости: «Поиск (подбор) однокомнатной квартиры с целью ее приобретения стоимостью 3 000 000 – 3 500 000 рублей в районе Люблино г. Москвы, площадью 30 – 35 кв. м., в кирпичном доме, не первые и не последние этажы, в доме этажностью не ниже 9, дом не старше 1980 года, наличие лифта и мусопровода и т.д.».

 

Пример. Предмет договора с риэлтором при продаже недвижимости: «Поиск покупателя однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Зимняя, д. 6, кв. 12, проведение показов, подготовка необходимых документов к сделке организация расчетов и представление документов на регистрацию перехода права собственности .».

 

  1. Обязательства сторон.

Обязанности Исполнителя:

— составление презентации объекта недвижимости и распространение информации о нем в средствах массовой информации;

 

Примечание:

Одной из основных обязанностей риэлтора является составление презентации объекта недвижимости, а именно: создание качественных фотографий и текста объявления с точными характеристиками района, дома, самого объекта. А также проведение рекламной компании объекта недвижимости, что является ключевым моментом при  его продаже, ведь насколько грамотно будут продуманы источники и сформировано предложение, зависит успех и выгода от продажи.

 

— поиск покупателей/продавцов объекта(ов) недвижимости;

— организация просмотров объектов недвижимости потенциальным покупателям (самим Заказчиком);

— проведение переговоров;

— анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости;

— сбор комплекта документов на приобретаемую/отчуждаемую квартиру;

— подготовка сделки,

— проведение всех необходимых действий для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости и так далее.

Обязанности Заказчика:

— предоставление документов на объект недвижимости;

— обеспечение возможности просмотров продаваемого объекта недвижимости потенциальными покупателями;

— явка для ознакомления с подобранными вариантами недвижимости;

— обеспечение явки всех лиц, принимающих участие в сделке для ее оформления и регистрации;

— подписание Акта оказанных услуг;

— уплата определенной в соответствии с договором денежной суммы за оказанные услуги и так далее;

 

Примечание:

Риэлтор должен предоставить клиенту полный пакет документов на приобретаемую/покупаемую недвижимость. Следует помнить, что у ряда документов, необходимых для регистрации перехода права собственности существует ограниченный срок действия: выписка из Единого Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним действительна в течение 30 дней, выписка из домовой книги – в течение 30 дней, кадастровый паспорт – 5 лет.

 

  1. Срок исполнения обязательств.

В договоре с риэлтором при купли-продажи недвижимости обязательно необходимо прописать срок действия договора. !!!Если в договоре предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ крайне не выгоден для клиентов. !!!

 

Примечание. Рекомендуется заключать договор на короткий срок с правом пролонгации.

 

  1. Стоимость услуг и порядок расчетов.

Статья 781 ГК РФ предусматривает обязанности Заказчика оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, указанные в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

Обычно оплата услуг риэлтора определяется в процентном отношении к стоимости покупаемого/отчуждаемого объекта недвижимости, но в некоторых случаях указывается фиксированная цена.

В договоре на оказание услуг, должна обязательно оговариваться стоимость услуг риэлтора на всех этапах процесса и момент их оплаты. Если сделка альтернативная (сначала продажа одного объекта недвижимости, а потом покупка другого), то лучше указать отдельно, что именно входит в стоимость услуг – проведение одной сделки из двух или обеих.

Важно предусмотреть возможность клиента отказаться от той или иной услуги (например, от сбора документов – если он может собрать их самостоятельно). Часто общие формулировки в договоре позволяют риэлторам просить дополнительную оплату за услуги, которые якобы не были включены в договор.

 

Примечание. Момент оплаты по договору может быть разным – в зависимости от сложности сделки и участвующих в ней  лиц. Как правило, окончательный расчет производится после регистрации сделки в Управлении Федеральной регистрационной службы. Но некоторые агентства берут предоплату за свои услуги на текущие расходы или, же забирают свое комиссионное вознаграждение в момент подписания договора купли-продажи отчуждаемого/приобретаемого объекта недвижимости под гарантийное обязательство. 

Важно помнить, что прежде чем оплачивать услуги риэлтора, необходимо подписать акт оказанных услуг, который подтверждает факт их оказания и принятия Заказчиком. Данный документ завершает договорные отношения между заказчиком и исполнителем. 

 

  1. Проверка юридической чистоты сделки.

Для проверки юридической чистоты сделки в договоре с риэлтором необходимо указать, какие документы будут запрашиваться по приобретаемому объекту недвижимости, как будет осуществляться проверка документов на их подлинность.

 

Примечание. Самым надежным способом проверки приобретаемого объекта недвижимости является получение выписки из домовой книги и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) на данный объект. Из данных документов можно будет узнать состав собственников объекта недвижимости, находится ли он под арестом, обременен залогом, рентой и т.д.

 

Если риэлтор забирает оригиналы правоустанавливающих или других  документов, необходимо подписывать акт приема-передачи документов, в котором отражать, что документы должны быть возвращены клиенту по первому же требованию.

Если на риэлтора выписывается доверенность, то только на осуществление сбора или сдачи каких-либо документов, оформляемых на имя клиента.

 

Примечание. Статья 181 ГК РФ устанавливает следующие сроки исковой давности: о применении последствий недействительности ничтожной сделки – 3 года, о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности – 1 год.

 

  1. Ответственность по договору.

При составлении договора с риэлтором обязательно необходимо четко прописать ответственность риэлтора в соответствии со статьей 329 ГК РФ, на основании которой  исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

 

Примечание. Важно помнить, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). !!!Но агентству недвижимости (риэлтору) сначала необходимо будет их доказать и документально обосновать размер (затраты на поиск покупателей или продавцов объектов недвижимости, проведение рекламных кампаний, получением документов и прочие).!!!

 

Примечание. Главное отметить в договоре с риэлтором, что ответственность сторон должна быть соразмерной последствиям неисполнения обязательств.

  1. Штрафные санкции за расторжение договора.

Если штрафные санкции не оговорены в договоре, то руководствуясь ст. 450 ГК РФ, заказчик вправе на любой стадии исполнения услуги отказаться от договора, оплатив исполнителю его расходы. Размер расходов определяется исходя из объемов оказанной услуги. Штрафные санкции законом в данном случае не предусмотрены.

 

Примечание. При подписании эксклюзивного договора с риэлтором, агентства недвижимости настаивают на включение в текст договора штрафных санкций за размещение информации в других агентствах. В таких случаях вопрос законности и незаконности начисления штрафных санкций решается в судебном порядке.

 

 

Привлечение риэлтора к сделке купли-продажи значительно сократит риски сделок с недвижимостью. Отсутствие специального законодательства, регламентирующего риэлторскую деятельность и определенных требований к оформлению договоров на оказание риэлторовских услуг, привело к тому, что на практике наиболее распространены несколько видов договоров с риэлтором: договор на оказание риэлторских услуг; договор поручения; эксклюзивный договор.

Но прежде чем заключать договор на оказание услуг, необходимо проанализировать все его условия, границы ответственности сторон, возможно обратившись за дополнительной консультацией к юристам.