Каков правовой статус апартаментов и чем они отличаются от квартиры

Каков правовой статус апартаментов и чем они отличаются от квартиры?

В соответствии с приказом Министерства культуры Российской Федерации от 3 декабря 2012 г. № 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» апартаменты — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет) в средстве размещения (гостиница, дом отдыха, санаторий и т.п.),  общей площадью не менее 40 кв. м., оборудованные всем необходимым для проживания (метель, инвентарь и т.п.).

Традиционно принято выделять 4 вида апартаментов: апарт-отели, кондо-отели, просто апартаменты и сервисные апартаменты.

 

Примечание. Только в кондо-отеле можно приобрести апартаменты в собственность, в трех остальных вышеуказанных типах отелей номера только сдаются.

 

Апартамент не является жилым помещением, предназначенным для постоянного проживания граждан и удовлетворения ими бытовых нужд, тогда как квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

 

Отличия апартаментов от квартиры:

  1. Юридический статус.

Необходимой характеристикой любого жилья, в том числе и квартиры, является его функциональное предназначение: оно предназначено для проживания граждан.

Апартаменты имеют иное функциональное назначение и используются для временного пребывания. Юридически апартаменты являются нежилым помещением.

 

  1. Относительная дешевизна апартаментов.

Стоимость апартаментов существенно ниже стоимости квартир. По сравнению с аналогичными по характеристикам квартирами, покупатель сможет приобрести апартаменты в центре города, в районах с хорошей локацией, транспортной доступностью и развитой инфраструктурой.

 

  1. Проблемы с социальной инфраструктурой.

В настоящее время застройщики крупных комплексов не обязаны возводить социальную инфраструктуру (строительство детских садов, школ, поликлиник и т.п.) и, как правило, этого не делают. Ряд апарт-комплексов строится в районах с уже сложившейся инфраструктурой, но этого не достаточно при значительном приросте населения в определенном районе.

Примечание. Стоит отметить, что для владельцев апартаментов действуют те же правила записи детей в детский сад и школу, что и для собственников квартир, обладателей постоянной регистрации, с одним лишь условием: при записи ребенка в школу, не прикрепленного к месту проживания, их заявки рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. Что касается медицинского обслуживания, то постановка на учет в районной поликлинике при наличии временной регистрации происходят без каких-либо проблем.

 

  1. Нормы САНПИН.

Жилое помещение должно отвечать санитарным правилам (планировка, освещенность, воздухообмен, уровень шума, инсоляции и прочее) и техническим требованиям (стационарность сооружения, наличие вспомогательных помещений и другое.

Санитарные нормы, по которым строятся апартаменты отличаются от норм жилых домов. В основном применение СанПиН остается на совести застройщика, но, как показывает практика, большинство компаний предпочитают их придерживаться.

 

  1. Невозможность регистрации.

Статья 16 ЖК РФ определяет, что к жилым помещениям относится только жилой дом или его часть, а также квартира или ее часть.

Юридически апартаменты жильём не являются, поэтому получить регистрацию по месту жительства («постоянная регистрация» или «прописка») в таких помещениях нельзя.

Апартаменты – это гостиничные номера. Право регистрации у владельцев апартаментов возникает тогда, когда здание, в котором они находятся, имеет статус гостиницы или апарт-отеля. Если же изначально комплекс апартаментов не был построен как гостиница, то жильцы общим решением имеют право сменить статус самостоятельно.

 

Примечание. В апартаментах можно получить «временную» регистрацию на 5 лет, по истечении этого срока снова «временно» зарегистрироваться еще на 5 лет.

 

  1. Высокие коммунальные платежи.

Управляют зданием и предоставляют услуги, в том числе коммунальные, в апартаментах  специализированные организации — управляющие компании.

Все объекты жизнеобеспечения (водоснабжения,  отопления, подвальные помещения) являются собственностью застройщика. Начисления тарифов за предоставление коммунальных услуг не регламентируется социальными нормами для жилых помещений, а исходят из тарифов коммерческих организаций.

 

Примечание. Разница в размерах платежей между апартаментами и квартирами может составлять от 35% до59%.

 

  1. Отсутствие прав на общее имущество, как в многоквартирном доме.

В отношении многоквартирных домов Жилищным кодексом четко закреплен порядок управления, в отношении нежилых помещений – нет. Эксплуатация апартаментов законодательному регулированию не подлежит. В апартаментах никакого общедомового имущества у собственников быть не может. Это не жилой дом — все принадлежит продавцу.

 

  1. Нежелательные соседи.

Поскольку апартаменты – это нежилая недвижимость, то может случиться, что в соседней «квартире» будет организован офис.

Но с другой стороны, категория нежилых помещений позволяют владельцам апартаментов регистрировать юридические лица, что представляет для многих компаний отличную возможность организовать в них представительный фронт-офис с переговорной.

 

  1. Обращения взыскания на апартаменты по исполнительному документу.

Статьей 79 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Учитывая, что апартаменты жилым помещением не являются, правила указанной статьи на него не распространяются.

 

  1. Свобода в оформлении помещений.

Порядок переустройства (перепланировки) не требует согласования уполномоченных органов в таких объемах, как с жилыми помещениями.

 

Обратите внимание!  Приобретение апартаментов всегда носит инвестиционный характер, тогда как квартиры — социальный, приобретение апартаментов в большинстве случаев имеет целью извлечение прибыли, тогда как квартиры — проживание.