Покупка квартиры в новостройке. Юридическая чистота сделки.

Покупка квартиры в новостройке на сегодняшний день является одним из самых доступных способов приобретение жилья, застройщики предлагают большой выбор новостроек на рынке недвижимости, в связи с этим становятся актуальными такие вопросы как:
1. Выбор застройщика.
2. Проверка юридической чистоты сделки.
3. Заключение договора о долевом строительстве.
При выборе застройщика в первую очередь необходимо проверить его надежность.
Согласно п.1 ст. 2 Федерального закона РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды, на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешение на строительство.
Согласно ст.20 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» информация о застройщике должна содержать:
1) информацию о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
А также, застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Что же касается заключения договора о долевом строительстве, согласно ст. 4 закона №-214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» по договору одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить определенный объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (дольщику), а другая сторона (дольщик) обязуется оплатить обусловленную договором цену и принять свою долю в нем.
При заключении договора следует понимать, чем обеспечиваются ваши интересы. Законом установлено, что в качестве такого обеспечения выступает залог земельного участка и самого объекта строительства или право аренды на указанный земельный участок и строящийся на этом участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Независимо от того, что является предметом залога, им обеспечивается возврат денежных средств, уплаченных соинвестром, и компенсация понесенных им убытков.
Договор заключается в письменной форме. На сегодняшний день принята специальная инструкция, регулирующая подобную регистрацию, которая утверждена Приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 г. Это правило ограждает покупателей от двойных продаж.
Вообще в любом договоре и в договоре долевого участия в строительства особой проверке всегда подлежать три пункта, можно сказать «три кита», на которых основан договор: 1) предмет договора, 2) цена договора, 3) срок договора.
Как правило, предметом договора долевого участия в строительстве является отдельная квартира. Чтобы определить предмет договора долевого участия (квартиру), необходимо указать: юридический адрес дома, предварительный номер квартиры, этаж, на котором она расположена, общую проектную площадь, наличие и площадь балконов и т.д. и т.п.
Цена договора, сроки и порядок ее оплаты являются существенными условиями договора. Нужно знать, что изменение цены после соглашения договора возможно только по письменному соглашению обеих сторон.
В договоре определяется срок передачи квартиры соинвестору, причем дата должна совпадать во всех договорах долевого участия. Если строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Закон усложнил порядок расторжения договора застройщиком. Теперь застройщик имеет право расторгнуть договор только в случае значительной просрочки дольщиком (три месяца) платежей. Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать три месяца, затем подавать иск в суд.
В ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве в новой редакции предусматривается, что помимо залога земельного участка или права аренды на него обязательства застройщика должны быть обеспечены поручительством банка или страхованием гражданской ответственности застройщика. Следует отметить, что согласно новой редакции ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом строительстве поручительством или страхованием ответственности застройщики будут обязаны обеспечить только свои обязательства по передаче жилого помещения дольщику.
По завершению строительства, сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и непосредственно принятие по акту приемки – передачи объекта недвижимости (квартиру), необходимо зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, это возможно двумя способами: либо соинвестор регистрирует право собственности самостоятельно, либо прибегает к помощи застройщика, который оказывает подобного рода услуги на основании отдельного соглашения. Право на квартиру у дольщика может возникнуть только при условии полного выполнения всеми участниками инвестиционного процесса своих обязательств по заключенным ими договорам.
Если дольщик регистрирует право собственности самостоятельно, то кроме документов от застройщика ему необходимо представить доказательства полного исполнения договорных обязательств, а именно: договоры, платежные документы, подтверждающие исполнение денежных обязательств, акты приема-передачи, свидетельствующие о правомерности получения данной квартиры от застройщика.
Рассмотрим для примера две спорных ситуации.
В одном случае гражданин Ф. заключил с ООО «Еврострой» (застройщик) договор участия в долевом строительстве жилого дома, оплатив застройщику всю сумму стоимости своей будущей квартиры. Однако в назначенный договором срок застройщик не выполнил своих обязательств и не передал дольщику заветные ключи от квартиры. Тогда Ф., учитывая задержку в получении жилья от застройщика, пошел на расторжение с ним договора участия в долевом строительстве. Соглашение о расторжении договора было подписано сторонами, и по нему застройщик обязался возвратить Ф. оплаченную им сумму в течение 60 дней, а Ф., в свою очередь, утрачивал право требования квартиры.
Но застройщик, как это часто бывает, не выполнил своих обязательств по соглашению о расторжении договора и не возвратил Ф. обещанную денежную сумму. Тогда Ф. предъявил в суд иск, в котором просил взыскать с ООО «Еврострой»:
— сумму, уплаченную им по договору участия в долевом строительстве;
— неустойку за невыполнение обязательств по договору;
— проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ;
— причиненные убытки;
— моральный вред.
Решением Орехово-Зуевского суда МО с застройщика в пользу истца взысканы:
— сумма, уплаченная во исполнение договора участия в долевом строительстве;
— проценты за пользование чужими денежными средствами;
— убытки.
В остальной части иска отказано, т.е. истец не получил просимую неустойку за просрочку передачи ему квартиры в установленный срок, возмещение морального вреда. В обоснование решения суд со ссылкой на статьи 309, 310 и 314 ГК РФ признал бесспорно за истцом право на получение уплаченных им по договору денежных средств. Однако требование истца о взыскании с ответчика неустойки и компенсации морального вреда на основании Закона «О защите прав потребителей» удовлетворению не подлежит, поскольку возникшие между истцом и ответчиком правоотношения регулируются специальным Законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в положениях которого законодателем не было предусмотрено компенсации морального вреда. Требование о взыскании неустойки с застройщика подлежит удовлетворению только в случае указания на это в тексте договора, но это условие в договоре записано не было.
Кассационная коллегия Московского областного суда, рассмотрев жалобу ответчика на данное решение суда, отменила его только в части возмещения убытков в виде оплаты истцом аренды жилья, которое он вынужден оплачивать после контрольного срока передачи ему квартиры, и оплаты процентов по кредитному договору с банком. При этом кассационный суд упрекнул суд первой инстанции в том, что он не определил и не установил значимого по делу обстоятельства — наличия причинно-следственной связи между невыполнением ответчиком условий заключенного им с истцом договора о долевом участии в строительстве дома и понесенными истцом расходами. Поэтому при новом рассмотрении дела суд должен учесть эти замечания областного суда. В остальной части решение Орехово-Зуевского суда оставлено без изменения (Определение Московского областного суда от 25.05.2012 по делу N 33-10073).
В следующей ситуации Бессонова М.В. обратилась в суд с иском к ООО «АМСОЛИТ» о взыскании неустойки за период просрочки передачи истцу квартиры с 01 июля 2008 г. по 30 сентября 2008 г. в размере * рублей.
В обоснование своих требований истец указала, что приобрела у ответчика права на следующий объект незавершенного строительства — 3-х комнатную квартиру, тип Зг, общей проектной площадью
* кв.м., расположенную на 16-ом этаже секции № * многоквартирного дома по строительному адресу: * (номер квартиры в соответствии с проектной документацией *).
Истец полностью исполнила свои обязательства перед ответчиком по оплате стоимости квартиры, что подтверждается квитанциями от 03.04.2007 г. на сумму * руб.; от 04.04.2007 г. на сумму * руб. Однако, ответчик допустил просрочку сроков окончания строительства дома и передачи квартиры, определенных  п. 2.2. и п. 4.2.2. договора участия в долевом строительстве № * от 15.03.2007 г., заключенного сторонами — третий квартал 2007 года.
Таким образом, сдача дома в эксплуатацию была просрочена ответчиком к моменту подачи настоящего искового заявления более чем на 3 года. Соответственно, просрочка передачи ответчиком квартиры также составляет более 3 лет. Истица просила о взыскании неустойки в размере
* рублей за период просрочки с 01 июля 2008 года по 30 сентября 2008 года (92 календарных дня).
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.
Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования признал частично, ссылаясь на то обстоятельство, что размер заявленной неустойки за период три месяца (с 01.07.2008г. по 30.09.2008г.), составляющий * руб., явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению. Просрочка передачи квартиры в собственность истицы возникла не по вине ООО «АМСОЛИТ». Имела место корректировка всего проекта строительства. Правительством Москвы неоднократно принимались распоряжения о продлении сроков строительства объектов по ул. *. В настоящее время, в соответствии с дополнительным соглашением от 11.02.2011г. к инвестиционному контракту, срок строительства продлен до 31.12.2011 г.
Апелляционным определением Московского городского суда от 08 августа 2008 года решение Никулинского районного суда г. Москвы от 19 октября 2011 года оставлено без изменения, кассационная жалобу – без удовлетворения.
Таким образом, суд подтвердил, что участник имеет право на взыскание неустойки за период просрочки передачи квартиры. В практике автора настоящей статьи бывали случаи, когда суд взыскивал и 200 тыс. руб. за просрочку передачи квартиры.
Подводя итог хотелось бы сказать, что как откровенных мошенников так и недобросовестных застройщиков на рынке жилья достаточно много и схемы, которыми они порой пользуются, кажутся очень перспективными и надежными. Но стоит оставаться предельно внимательными и не стоит проявлять спешку и скупиться на оказании юридической помощи, ведь проверка юридической чистоты сделки самый важный момент при покупке объекта недвижимости.


Иванов Кирилл Анатольевич
Адвокат, регистрационный № 77/9200 в реестре адвокатов г.Москвы