Принудительный обмен жилых помещений в судебном порядке

Дела о принудительном обмене жилых помещений относятся к одним из наиболее сложных дел. Теоретически вроде все просто, законодательство позволяет совершать принудительный обмен жилых помещений в судебном порядке. Но на практике, такие дела являются непростыми. Рассмотрим в данной статье практические аспекты принудительного обмена жилых помещений в судебном порядке.
В соответствии с п. 1 ст. 72 ЖК РФ, нанимателю предоставляется право на обмен жилого помещения по договору социального найма, а также порядок реализации этого права.
Наниматель может осуществить обмен предоставленного ему жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Для осуществления обмена необходимо письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих. В п. 2 ст. 72 ЖК РФ говорится, что «проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах». Однако, «если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении».
Итак, чтобы рассмотреть данную проблему в полном объеме и учесть все основные нюансы принудительного обмена, необходимо ответить на ряд вопросов.

1. Принудительный обмен жилых помещений — это ситуация, когда между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто добровольное соглашение об обмене. В таком случае любой из них вправе требовать принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке на помещения в разных домах (квартирах).
Согласно п. 1 ст. 69 ЖК РФ, «к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке».

2. Раздел лицевого счета или принудительный обмен? Жилищный кодекс РФ, в отличие Жилищного кодекса РСФСР не содержит положений, предусматривающих раздел лицевого счета. Однако, возможен вариант подачи в суд искового заявления о заключении отдельного договора социального найма на отдельную изолированную комнату, на основании ст.16, 62 ЖК РФ.

3. Обращение с исковым заявлением о принудительном обмене. В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», «дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании исковых заявлений заинтересованных лиц, по заявлению прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46 ГПК РФ».
Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, которая установлена ГПК РФ. «Жилищные споры о принудительном обмене занимаемого жилого помещения исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом».

4. Этапы принудительного обмена жилых помещений.
Во-первых, необходимо найти вариант обмена и предоставить договоры об обмене в соответствующую организацию. Согласно п. 2 ст. 74 ЖК РФ «договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями».
Следующим этапом является рассмотрение договоров и всех приложенных к ним документов наймодателями. В случае принудительного обмена к подаваемым документам необходимо приложить судебное решение. Также необходимо учитывать, что если в квартире проживают несовершеннолетние, то нужно получить разрешение органов опеки и попечительства. Затем следует вынесение решения – согласие либо отказ. Решение выдается в письменной форме в течение 10 дней с момента обращения. Необходимо упомянуть, что существует ряд оснований для отказа в выдаче разрешения на обмен квартир. Согласно ст. 73 ЖК РФ, условиями, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, являются: 1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; 2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; 3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; 4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; 5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; 6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ перечне. Если данные основания отсутствуют, то «Мосжилсервис» производит регистрацию, после чего специальная комиссия изучает документы и выдает новые ордера.
5. Процесс исполнения решений по делам о принудительном обмене. Требования, содержащиеся в исполнительном листе, могут быть исполнены добровольно, однако на практике ответчик зачастую уклоняется от данных действий. Порядок исполнения решения суда можно представить следующим образом: 1) возбуждение исполнительного производства путем принятия исполнительного документа к исполнению и вынесения постановления о возбуждении исполнительного производства и предложение должнику исполнить решение суда в течение 5 дней; 2) принудительное исполнение решения суда; 3) окончание исполнительного производства и сообщение об этом суду посредством возврата исполнительного листа и вынесения постановления об окончании исполнительного производства. Согласно статьям 9 и 27 Закона РФ «Об исполнительном производстве», судебный пристав-исполнитель обязан оформлять данные действия путем вынесения соответствующих постановлений, иными словами, он должен зафиксировать их. Например, акт составляется при отказе получить извещение, при отказе открыть дверь, при отсутствии машины для перевозки имущества, в случае неявки представителя местного жилоргана (ДЕЗ, РЭУ), о повреждении имущества при исполнении и т. д. Также должна быть произведена опись имущеста, на основании которой составляется соответствующий акт — акт описи имущества.
Если говорить об акте о вселении, то он может различаться в зависимости от хода исполнения. Например, круг присутствующих зависит от того, две ли стороны исполнительного производства участвуют. В составе каждой стороны участвуют один человек или семья. Следует учитывать, есть ли в семье несовершеннолетние, поскольку в таком случае должен быть рассмотрен вопрос об участии представителя опеки и попечительства. В соответствии с п. 4 ст. 72 ЖК РФ «обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений».
Количество понятых при исполнении решения должно быть не менее двух. Также необходимо присутствие органов, обеспечивающих порядок при исполнении, представителей органов внутренних дел, технических исполнителей обеспечения беспрепятственного доступа в жилище — лиц, которые будут демонтировать дверь, вставлять замки, ликвидировать установленные с целью воспрепятствования доступа преграды
В акте обязательно должны указываться: дата, время начала и окончания действий, на основании какого исполнительного документа производится исполнение (номер, дата, какой орган выдал, о чем), данные судебного исполнителя, данные сторон Ф.И.О. (их представителей), данные понятых, кто присутствует от других лиц, кому передано имущество на хранение, каким образом производилась транспортировка, как, в каком количестве переданы ключи, опечатано ли помещение, какие были замечания у участников, заявления, итоговый вывод о совершенном действий (например, считать решение о вселении исполненным), разъяснение прав обжалования действий судебного пристава исполнителя, подписи участников исполнения.
При совершении исполнительных действий возможно несколько вариантов: 1)фактическое исполнение решения; 2)исполнение части решения; 3)отложение исполнительных действий (когда в назначенный день не представилось возможным по объективным и субъективным причинам исполнить реально решение суда. Например, должник на больничном листе, или не удалось открыть дверь); 4)акт о невозможности исполнения решения суда; 5)акт о том, что решение было исполнено добровольно до назначенного срока исполнения.

6. Какие доводы и интересы заслуживают внимания суда? В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», «под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой».

Из судебной практики: В один из районных судов г. Москвы обратились с исковым заявлением о принудительном обмене жилого помещения. На основании Договора социального найма жилого помещения брату истца было предоставлено в бессрочное владение и пользование жилое помещение. В качестве члена семьи нанимателя в данное жилое помещение были вселены: истица и ее брат. В дальнейшем на данную жилплощадь также были вселены несовершеннолетние дети истца. Данная квартира не приватизирована, относится к муниципальному жилищному фонду, состоит из 3-х изолированных комнат площадью: 13,8; 20,1; 11,5 кв.м., находится на 21 этаже 22-х этажного дома. Общая площадь квартиры составляет 80,8 кв.м, жилая, 45,4 кв.м., кухня 9,9 кв.м. Дальнейшее проживание с ответчиком в одной квартире было невозможным по причине злоупотребления спиртными напитками ответчиком. Так как брат истца практически постоянно находился в состоянии сильного алкогольного опьянения, устраивал скандалы, содержал квартиру в антисанитарном состоянии, истец с детьми был вынужден съехать со спорной квартиры, так как опасался за психологическое и физическое здоровье своих несовершеннолетних детей. В досудебном порядке разрешить данный вопрос не удалось, так как согласия на обмен жилплощади с ответчиком не было достигнуто. Исковые требования были следующими:
1. Обязать Государственное унитарное предприятие города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» предоставить варианты обмена жилого помещения, расположенного по адресу … на жилые помещения, расположенные в разных домах.
2. Произвести принудительный обмен жилого помещения.
3. Обязать Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы заключить договор социального найма с истцом.

Источники:
1. Жилищный кодекс РФ
2. Постановление от 2 июля 2009 г. №14 Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ

Иванов Кирилл Анатольевич
Адвокат, регистрационный № 77/9200 в реестре адвокатов г.Москвы