Схемы обмана риэлторов

При подготовке данной статьи автор имел одну цель – это поделиться своим пятнадцатилетним опытом работы в области работы недвижимости с тем, чтобы обычные граждане (продавцы и покупатели квартир) знали как себя обезопасить от недобросовестных риэлторов и контрагентов. Но в ходе написания статьи автор стал понимать, что данным материалом могут воспользоваться также и сами недобросовестные риэлторы, которые для себя могут открыть новые схемы обмана граждан.
Будем надеяться, что пользы от прочтения статьи будет больше для граждан, чем для недобросовестных риэлторов.
Итак, рассмотрим следующие схемы обманов.

Завышение цены квартиры при первом обращении продавца.

Человек хочет продать квартиру и поскольку самостоятельно продать ее боится (чтобы его не обманули), то начинает искать агентство недвижимости, чтобы ему помогли. Хорошо когда есть уже проверенное агентство, а точнее лучше проверенный риэлтор. Но если проверенных нет, то начинаем искать через Интернет, через газеты, или вдруг услышим очень кстати рекламу по телевидению/радио.
Как правило, не хочется обращаться в первое попавшееся агентство, хочется поискать, повыбирать получше. Агентство недвижимости нашли, звоним туда или приходим и спрашиваем, за сколько можно продать свою квартиру. И тут часто можно столкнуться с недобросовестными риэлторами, которые называют завышенную цену на вашу квартиру и предлагают заключить с ними договор на ее продажу. Зачем риэлтору завышать цену? Затем, чтобы вы согласились с ним работать. Ведь если вы обзвоните или обойдете несколько агентств недвижимости, то захотите продавать свою квартиру с теми риэлторами, которые назвали самую высокую цену за нее. После заключения договора риэлтор потом скажет, что цены на жилье упали, что сейчас не сезон и прочее и прочее и озвучит вам уже реальную стоимость вашей квартиры.

Занижение цены квартиры при первом обращении покупателя.

Такая же точно ситуация как описано выше, только человек впервые обращается в агентство недвижимости по вопросу уже покупки квартиры. Вы сообщаете риэлтору, параметры квартиры, которую предполагаете купить и спрашиваете, сколько она примерно будет стоить. Риэлтор занижает цену на такую квартиру и предлагает заключить с их агентством недвижимости договор на поиск квартиры. Видя приемлемые условия, человек соглашается и как в первом случае риэлтор после подписания договора, через какое-то время озвучивает реальную стоимость квартиры. Не верите? Можете проверить как мы для эксперимента. Мы позвонили в одно из самых крупных агентств недвижимости в Москве (очень хочется сообщить название, но без антирекламы) и представились продавцами одной конкретной квартиры. Подробно ее описали, сообщили в каком доме находится и нам сказали, что через 30 минут перезвонят и скажут, сколько она будет приблизительно стоить. Перезвонили даже раньше и сказали, что ее цена 6 млн. 400 тыс. руб. Мы тут же позвонили в данное агентство недвижимости и представились покупателями. При этом сообщили, что мы хотим купить определенную квартиру и прежде чем приезжать в агентство заключать договор на подбор квартиры мы бы хотели узнать, сколько примерно, будет стоить такая квартира. Нам сказали, что через 30 минут перезвонят. Перезвонили тоже раньше и сообщили, что такая квартира примерно будет стоить 5 млн. 600 тыс. руб. В данном случае сначала цену квартиры завысили на 400 тыс. руб., во втором случае для покупки, цену квартиры занизили на 400 тыс. руб. На самом деле такая квартира как раз и стоила приблизительно 6 млн. рублей

Подставные покупатели и продавцы для снижения/поднятия цены квартиры.

Первая ситуация. В агентство недвижимости обращается продавец квартиры и подает заявку на продажу своей квартиры. Квартира выставляется на продажу по определенной цене. Разумеется, продавцу хочется квартиру продать дороже. Риэлтору тоже хочется ее продать дороже, тем более, если оплата риэлтору за сделку составит не твердую сумму, а процент от продажи квартиры. Но главнее, риэлтору квартиру хочется продать быстрее. Особенно в «мертвый сезон», когда квартира «зависла» и никак не продается. А продавец как назло не спешит ее продать и держит свою цену. Вот тогда риэлтор приводит из своих знакомых псевдопокупателя. И тот «покупатель», по заранее спланированному сценарию, начинает торговаться и даже высмеивать продавца, что тот хочет так дорого продать и что, мол, таких цен да на такие квартиры и в помине нет. И не обязательно ограничиваться одним подставным «покупателем». Бывает, что и больше десяти риэлтор может привести таких «покупателей» и конечно же продавец соглашается и снижает впоследствии цену на свою квартиру.
Вторая ситуация. Клиент обратился в агентство недвижимости, чтобы ему подобрали коттедж в Подмосковье. После нескольких показов, такой коттедж риэлторы ему находят. Покупателя не устраивает цена – слишком дорого для него. Тогда риэлторы (в такой ситуации эффективней несколько риэлторов, хотя бы два). Как у меня был случай в юридической практике, когда пять продавцов продали женщине в магазине шубу по завышенной цене в 5-6 раз, так и здесь эффективней, чтобы было несколько риэлторов). Так вот, риэлторы, начинают уговаривать продавца снизить цену, продавец упорно не соглашается. И тогда продавцу на следующий день звонят новые «покупатели», которые по приглашению продавца осмотрев коттедж, начинают высмеивать его и даже слушать не хотят о такой цене, предлагая за коттедж сумму гораздо меньшую, чем продавцу предлагали вчера другие покупатели. Как уже догадался читатель, данные псевдопокупатели были посланы вчерашними риэлторами. На следующий день появляются новые «покупатели», а может быть и в этот же день и ситуация повторяется. Продавец, в конце концов, в данной ситуации соглашается сбросить цену «нашим риэлторам». Данный случай был реально в этом году.
Автор также был очевидцем в следующей ситуации.
Была одна непоследовательная продавец квартиры, которая злоупотребляла спиртными напитками, не настолько конечно, чтобы была совсем недееспособной, но была очень нестабильной, часто меняла свое мнение. Одним словом была непредсказуемой и в любой момент могла передумать продавать свою квартиру или уйти к другим риэлторам. При этом держала цену и хотела продать подороже и не хотела никак снижать цену. При этом риэлтор эту квартиру хотел продать своим родственникам, а тем в свою очередь, должны были через пару недель одобрить кредит для покупки квартиры. Ситуация выходила из под контроля, появились опасения, что продавец (назовем ее условно Любовь) передумает и не будет ждать две недели. Риэлторы решили подослать своего «покупателя», чтобы Любовь удержать и попросили его, чтобы он на время привез свои 200 тыс. руб., якобы в качестве аванса за квартиру. Ей сказали, что нашелся покупатель на ее квартиру и что он готов внести за нее аванс в размере 200 тыс. руб. (как раз комиссия риэлторов по продаже этой квартиры составляла 200 тыс. руб.) и Любовь согласилась. Приехав на встречу в офис агентства недвижимости, «покупатель» привез 200 тыс. руб., риэлторы составили предварительный договор купли-продажи квартиры. Договор подписали обе стороны, «покупатель» передал 200 тыс. руб. риэлтору, эти деньги запечатали в конверт, на котором расписались и продавец и «покупатель», подписали, что это аванс по договору такому-то и затем деньги были переданы на «хранение в сейф» данного агентства недвижимости. После сделки все пожали друг другу руки и разошлись. Тут же «покупатель» вернулся в офис и ему его знакомые риэлторы вернули эти 200 тыс. руб. из «сейфа» порвав и выбросив конверт от денег.
При этом Любови не были выданы ни одного документа и она доверяла риэлторам. Позже ей сообщили, что к сожалению покупатель передумал брать квартиру и что мол ему пришлось вернуть те 200 тыс. руб. А тем временем родственники риэлтора оформили кредит и купили себе данную квартиру.
В другой ситуации агентство недвижимости заключили договор с продавцом квартиры. При этом, по условиям договора, продавец за услуги агентства недвижимости не вносит предоплату, а оплата риэлторам производится в момент заключения сделки. В договоре было условие, что независимо от того будет ли заключена сделка или нет, продавец оплачивает 100 тыс. руб., если агентство недвижимости найдет для показа не менее трех покупателей. Квартира долго не продавалась и удалось найти только двух покупателей, о чем по каждому просмотру с продавцом риэлторы подписали акт осмотра. Те двое покупателей отказались, а третьего никак не удавалось найти. Тогда и привели риэлторы своего знакомого под видом третьего покупателя. Акт осмотра с продавцом был подписан и 100 тыс. руб. агентство недвижимости «отработало».

Как риэлтор армянин 100 тыс. накрутил.

Это тоже реальная ситуация из практики. На месте риэлтора мог бы оказаться и азербайджанец и дагестанец и русский. Поэтому никакого национализма здесь нет.
Наше агентство недвижимости продавало одну квартиру по определенной цене. Нашлись покупатели, которые были со свои риэлтором, который и был армянин. Данный риэлтор шепнул на ухо нашему риэлтору, что на самом деле его покупатели думают, что квартира продается на 100 тыс. дороже и что он впоследствии скажет, что эти 100 тыс. надо без ведома продавца отдать нашему риэлтору. Мол, это наш риэлтор уговорил сбросить цену продавца и за это ему нужно потихонечку без ведома продавца передать 100 тыс. руб. Все так и получилось. При этом риэлтор армянин сказал, что эти 100 тыс. наш риэлтор должен поделить с ним пополам, по 50 тыс. руб. При сделке покупатели передали втихую эти 100 тыс. руб. и наш риэлтор также втихую их поделил с армянином риэлтором пополам.

Деньги из воздуха.

Молодая семья нашли объявление в Интернете о выгодной продаже квартир в новостройке. Позвонили по указанному телефону, им подтвердили, что действительно все продается по указанной цене и предложили приехать посмотреть строящийся дом своими глазами. Договорились о времени встречи около строящегося дома. На встречу приехала женщина, которая нашей молодой семье все рассказала: сколько стоят квартиры, когда намечается ввод в эксплуатацию и оформление собственности, из какого материала строящийся дом и другие плюсы данной новостройки.
Наших героев все устроило и договорились о встрече для оформления документов и внесения предоплаты по договору покупки квартиры в размере 100 тыс. руб. Приехав на встречу в агентство недвижимости, там выяснился один нюанс. Что непосредственно продает эту квартиру сам застройщик, а данное агентство недвижимости является посредником и что комиссия агентства недвижимости составляет 100 тыс. руб. и эта сумма включена в ранее оговоренную сумму полной стоимости квартиры. Тут риэлторы дали на подпись свой договор риэлторских услуг и потребовали им оплатить эти 100 тыс. руб. Вот так агентство недвижимости заработали 100 тыс. руб. из воздуха.


Без посредников не обойтись.

Одна женщина решила, что не будет платить деньги посредникам риэлторам и решила продать квартиру самостоятельно. Подала через Интернет объявление о продаже своей квартиры. Ей звонили по объявлению, в том числе и с агентства недвижимости. Сначала она не хотела никак сотрудничать с риэлторами, один из которых звонил ей несколько раз. И вскоре этот навязчивый риэлтор ей сообщил, что нашелся покупатель, и пригласил ее в офис агентства недвижимости. Она явилась в офис агентства, но ее обманули — сообщили, что «покупатель» не явился, мол только сейчас буквально за две минуты до ее прихода позвонил, очень сильно извинялся и сказал, что срочно улетает в командировку. Ей предложили заключить договор с агентством и в этот раз она согласилась.
Вот такие существуют некоторые схемы обмана со стороны риэлторов.
В данной статье автор не стал рассматривать откровенно уголовные схемы мошенничества «черных риэлторов», этому будет посвящена отдельная статья.

Иванов Кирилл Анатольевич
Адвокат, Учредитель Адвокатского кабинета «ПравовестЪ»
Партнер Агентства недвижимости «ПравовестЪ»
Запись на прием по тел.: +7 (499) 390-36-59